Grundverkehrskeule bei Freizeitwohnsitzen

November 2025

Freizeitwohnsitze sind beliebt. Und besonders beliebt bei uns in Tirol. Wir leben da, wo andere Urlaub machen. Das hat magische Anziehungskraft, speziell auf finanziell gut gestellte Personen, die schon während des Arbeitslebens eine Bleibe für ihren Lebensabend oder eine lukrative Investmentmöglichkeit suchen. Freizeitwohnsitze gibt es viele. Der Gesetzgeber versucht, das Ausufern von Freizeitwohnsitzen einzudämmen, gerade in Zeiten, in denen Wohnen immer noch teuer wird und für Einheimische oft gar nicht mehr finanzierbar ist. Den Ideen, mit denen versucht wird, die restriktiven Bestimmungen auszuhebeln, sind schier keine Grenzen gesetzt.

In den letzten Jahren war das sogenannte „Buy-to-let-Modell“ oder „Investorenmodell“ beliebt. Bei diesem handelt es sich um Gewerbebetriebe zur Beherbergung von Gästen, bei denen auch Ausländer Anteile erwerben können. Die Anteile haben die Käufer aber nicht am Gewerbebetrieb, sondern an der Liegenschaft und sind somit Grundeigentümer. Aufgrund dieser Anteile werden ihnen dann Ferienwohneinheiten in diesem Beherbergungsbetrieb zugewiesen. Diese werden dann an Gäste vermietet und die Eigentümer selbst können die Einheit auch im Rahmen dieser Vermietungsmöglichkeit nutzen.

Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) hat nun in einer aktuellen Entscheidung judiziert, dass ein ausländischer (Mit-)Eigentümer das Objekt auch nicht als Gast des Beherbergungsbetriebes mieten darf. Schließlich ist er als zahlender Miet-Gast trotzdem Eigen-tümer des Wohnungsobjektes. Seine Eigentumswohnung darf er aber nicht benützen, weil er damit gegen das Verbot von Freizeitwohnsitzen verstoßen würde. Das bedeutet einen Paukenschlag für den neuen Eigentümer, weil er eine Wohnung mit dem Ziel der wochenweisen Nutzung im Urlaub gekauft hat, aber seinen Urlaub nun überhaupt nicht in der Wohnung verbringen darf. Aber nicht nur das: Versucht der Eigentümer dann doch, seine Wohnung zu benützen, dann drohen saftige Verwaltungsstrafen.

Auch, wenn die Entscheidung des VwGH das Bundesland Salzburg betrifft, so wird das Ergebnis wegen der Ähnlichkeit mit unseren Bestimmungen auch für Tirol gelten. Wir werden sehen, wie die Tiroler Behörden auf diese Entscheidung reagieren. Es bleibt spannend!

Rechtsanwältin Dr. Renate Palma